Romagnani
Imagine comprar um terreno pensando em construir a casa da família ou em vender mais tarde. Anos depois, a área passa a ficar dentro de uma reserva ambiental. Não se pode erguer nada, não se pode cercar, não se pode plantar nem alugar. Mas todo começo de ano o carnê do IPTU continua chegando.
Foi uma situação desse tipo que chegou ao Superior Tribunal de Justiça. No dia 6 de outubro, a Segunda Turma do STJ confirmou que uma empresa dona de 1.161 lotes em Guarulhos (SP), dentro do Parque Estadual de Itaberaba, não precisa pagar IPTU sobre eles. O relator, ministro Francisco Falcão, foi acompanhado pelos demais ministros do colegiado.
O que foi decidido, em poucas palavras
- O IPTU sobre os lotes foi afastado, porque as regras ambientais impedem construir, ocupar ou explorar a área de qualquer forma.
- O recurso do Município de Guarulhos foi rejeitado. A prefeitura queria manter a cobrança.
- A prova foi decisiva: um termo de ajustamento de conduta (um acordo formal com as autoridades ambientais), certidões e documentos da própria prefeitura mostravam que o uso era totalmente proibido.
- A decisão não é uma isenção geral. Ela vale para aquele caso, em que a restrição era total.
O processo é o Recurso Especial (REsp) 2.287.456. A discussão envolvia cobranças de 1997 a 2019.
Por que isso importa
O IPTU é um imposto sobre a propriedade. A ideia por trás dele é simples: quem é dono de um imóvel na cidade pode usá-lo, morar nele, alugá-lo ou vendê-lo, e paga um imposto por isso.
Quando a lei ambiental tira do dono todas essas possibilidades, sobra apenas um nome no registro do imóvel. Foi esse o raciocínio aceito pelos ministros: se o poder público proíbe qualquer uso da área, não faz sentido o mesmo poder público cobrar imposto como se o terreno tivesse valor de uso. Por isso, os especialistas falam em "não incidência" e não em isenção: o imposto nem chega a nascer.
Antes de chegar ao STJ, o Tribunal de Justiça de São Paulo já tinha reconhecido que a cobrança era indevida, mas considerou que parte do período era antiga demais para ser discutida (a chamada prescrição). As notícias sobre o julgamento não detalham como ficou esse ponto no STJ.
Perguntas práticas
Meu terreno tem uma faixa de mata protegida. Posso parar de pagar o IPTU?
Não. Esse é o ponto mais importante. A regra que o STJ vem aplicando há anos é que estar em área de preservação, por si só, não elimina o imposto. Quando a restrição atinge só uma parte do lote, ou quando ainda é possível usar o imóvel de alguma forma, a cobrança continua valendo. O site Contábeis resumiu bem: "Decisão não cria isenção geral de IPTU".
Então quando o imposto deixa de ser devido?
Quando ficar demonstrado que o dono não pode fazer absolutamente nada com o imóvel: nem construir, nem ocupar, nem explorar economicamente. É preciso provar isso com documentos, e não apenas alegar.
Que documentos ajudam a mostrar isso?
No caso de Guarulhos, pesaram o termo de ajustamento de conduta, certidões e papéis da própria prefeitura. Em outras situações, podem servir laudos técnicos, decretos que criaram a unidade de conservação, mapas oficiais e manifestações dos órgãos ambientais.
E se eu simplesmente deixar de pagar?
Não é uma boa ideia. O carnê não pago vira dívida, que pode ser inscrita na dívida ativa do município e cobrada na Justiça, com juros e multa. O caminho seguro é discutir a cobrança de forma oficial, na própria prefeitura ou na Justiça, sem deixar a dívida crescer por conta própria.
Dá para recuperar o que já foi pago?
Em regra, o prazo para pedir de volta um tributo pago indevidamente é de cinco anos. Valores mais antigos tendem a ficar de fora, como mostra o próprio caso de Guarulhos, em que parte do período foi considerada prescrita.
O que muda para as famílias
Muitas famílias herdam terrenos em áreas de mata, beira de rio ou encosta, e seguem pagando o IPTU por hábito, sem saber exatamente o que se pode fazer no local. A decisão é um bom lembrete para conferir a situação:
- Verifique as restrições: consulte na prefeitura e nos órgãos ambientais se o terreno está em área de preservação ou em unidade de conservação, e qual parte dele é atingida.
- Guarde os documentos: certidões, notificações e qualquer resposta oficial negando licença para construir são provas valiosas.
- Confira a lei do seu município: algumas cidades já preveem redução ou isenção de IPTU para áreas preservadas, mediante pedido administrativo.
O que muda para as empresas
Loteadoras, incorporadoras e empresas com terrenos em estoque costumam ter áreas atingidas por restrições ambientais. Para elas, vale:
- Mapear a carteira de imóveis e separar os lotes com restrição total daqueles com restrição parcial. Só os primeiros se encaixam no entendimento do STJ.
- Organizar a prova antes de discutir a cobrança, já que o resultado depende de documentos que mostrem a impossibilidade completa de uso.
- Ficar de olho nos prazos, porque o tempo corre contra quem paga sem questionar.
Em resumo
Se a lei ambiental impede o dono de usar o terreno de qualquer forma, o município não pode cobrar IPTU sobre ele. Mas a regra vale só para a restrição total e comprovada: uma faixa de mata no fundo do lote não basta para deixar de pagar.
Fontes
- Migalhas: STJ afasta IPTU sobre mais de mil lotes em área de preservação
- Contábeis: STJ afasta IPTU de 1.161 lotes em área de preservação
- JOTA: STJ mantém afastamento de IPTU sobre imóveis em área de preservação
- STJ, Segunda Turma, Recurso Especial (REsp) 2.287.456/SP, julgado em 06/10/2026
Conteúdo informativo, que não substitui a consulta a um advogado para o seu caso concreto.