Romagnani
Pense num casal que passou a vida juntando alguns imóveis: a casa onde mora, duas salas comerciais alugadas, um apartamento na praia. Para organizar a herança e simplificar a administração, eles decidem criar uma empresa da família, a chamada holding patrimonial, e colocar os imóveis nela. Aí vem a surpresa: a prefeitura cobra ITBI sobre cada imóvel, como se ele tivesse sido vendido.
Essa cobrança foi motivo de briga nos tribunais por anos. No dia 19 de outubro, o Supremo Tribunal Federal encerrou a discussão: quando o imóvel entra na empresa para formar o capital social, não há ITBI, mesmo que a empresa tenha como atividade principal alugar, comprar ou vender imóveis.
Primeiro, o básico
O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono, normalmente numa compra e venda. A integralização de capital é o momento em que o sócio entrega um bem para a empresa em troca da sua participação nela. Em vez de pôr dinheiro, ele coloca um imóvel.
A Constituição já dizia que essa operação não paga ITBI. O problema estava numa exceção: as prefeituras entendiam que, se a empresa vivesse principalmente de negócios imobiliários, o imposto era devido. Como quase toda holding patrimonial existe justamente para administrar e alugar imóveis, a cobrança acabava atingindo exatamente quem mais usava esse caminho.
O que o STF decidiu, em poucas palavras
- Não há ITBI na integralização de imóveis ao capital social, seja qual for a atividade da empresa.
- Vale também para empresas imobiliárias, incorporadoras e holdings que vivem de aluguel ou de compra e venda de imóveis.
- O limite é o valor do capital: se o imóvel for registrado por valor maior do que o capital que ele integraliza, a diferença pode ser tributada (regra que o STF já tinha fixado em 2020, no Tema 796).
- Fraude continua sendo fraude: a prefeitura pode cobrar o imposto se provar, no caso concreto, que a operação foi montada só para escapar do tributo.
O julgamento terminou por 8 votos a 2, no plenário virtual, seguindo o voto do relator, ministro Edson Fachin. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. A tese aprovada diz que a imunidade "é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária".
Por que isso importa
A decisão foi tomada em repercussão geral (Tema 1.348). Isso quer dizer que todos os juízes e tribunais do país devem seguir o mesmo entendimento. Segundo o relatório do processo, havia mais de 300 ações esperando essa definição nos tribunais estaduais.
O caso veio de Piracicaba (SP), onde uma empresa que administra bens próprios questionava a cobrança mantida pelo Tribunal de Justiça paulista. Mas o efeito vai muito além: ele alcança famílias que organizam o patrimônio, pequenos empresários que levam o imóvel da loja para a empresa e grandes incorporadoras.
Perguntas práticas
Já paguei ITBI numa integralização. Posso pedir de volta?
Em regra, o pedido de devolução de imposto pago indevidamente pode ser feito em até cinco anos contados do pagamento. Cada caso precisa ser conferido: quem pagou (a empresa ou o sócio), o valor usado na integralização e o que diz a lei do município.
Tenho uma cobrança em andamento. O que muda?
Cobranças baseadas apenas no argumento de que a empresa é imobiliária perdem o fundamento, já que o STF decidiu que essa atividade não afasta a imunidade.
A decisão já está valendo?
O julgamento foi concluído, mas o texto completo da decisão (o acórdão) ainda não havia sido publicado até o fechamento desta edição. Os votos não trouxeram limitação de efeitos no tempo, a chamada modulação. Ainda assim, esse ponto pode ser discutido em recursos posteriores.
A holding deixa de pagar qualquer imposto?
Não. A decisão trata só do ITBI na entrada do imóvel. Continuam existindo, por exemplo, o ITCMD quando os pais doam as quotas aos filhos e o Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital.
O que muda para as famílias
Para quem pensa em planejamento sucessório, a decisão retira um custo que pesava bastante na criação de holdings familiares. Mas não transforma a holding em solução automática. Alguns cuidados seguem importantes:
- Valor de entrada do imóvel: a lei permite registrar pelo valor da declaração de Imposto de Renda ou pelo valor de mercado. Essa escolha tem reflexos tributários, e a discussão sobre qual valor serve de base ainda divide os tribunais.
- Propósito real: integralizar o imóvel e vendê-lo logo em seguida, por exemplo, pode ser visto pela prefeitura como simulação.
- Outros custos: escritura, registro, ITCMD na doação das quotas e a manutenção da empresa entram na conta.
O que muda para as empresas
Incorporadoras, loteadoras e empresas de locação passam a ter segurança para receber imóveis dos sócios sem o imposto municipal. Vale ficar atento, porém, a operações que não foram tratadas nesse julgamento, como fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, e a redução de capital com devolução de imóveis aos sócios. Nessas situações, a regra da atividade imobiliária ainda pode pesar.
Em resumo
Levar imóveis para a empresa, inclusive a da família, não paga ITBI, mesmo que a empresa viva de imóveis. O limite é o valor do capital, e operações montadas só para fugir do imposto continuam podendo ser cobradas.
Fontes
- Migalhas: ITBI na integralização de imóveis: STF reconhece imunidade a holdings
- Urbano Vitalino: STF conclui julgamento sobre imunidade do ITBI na integralização de capital
- Barbieri Advogados: Tema 1.348 do STF
- STF, Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, julgado em 19/10/2026
Conteúdo informativo, que não substitui a consulta a um advogado para o seu caso concreto.